湘西的增值税的优惠政策

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对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20％时，可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20％；对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据税法规定，这方面合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税；二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率，就会出现多缴税的情况。
例如：某房地产开发企业，2008年商品房销售收入为1．5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1．1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式：
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％＝（收入额－扣除项目金额）÷扣除项目金额×100％
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值率＝（15000－11000）÷11000×100％＝36％
方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20％，则：
普通住宅：增值率＝（10000－8000）÷8000×100％＝25％；
豪华住宅：增值率＝（5000－3000）÷3000×100％＝67％；
两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25％，超过了20％，还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20％以内，则可大大减轻企业纳税压力。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20％，则销售收入从（a－8000）÷8000×100％＝20％中可求出，a＝9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除项目金额从（10000－b）÷b×100％＝20％，等式中可计算出，b＝8333万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元，税额却比不分开核算少缴纳550万元，比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元（550万元－333万元）和267万元（600万元－333万元）。增加可扣除项目金额的途径很多，但是在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人需注意。
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